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苏州物业公司-有一种“迷你”小区面临物业困境
发布时间:2012-07-19 13:17:41 浏览:

   苏州物业公司:在上海,有一种“迷你”小区面临物业困境。所谓“迷你”小区,是指建筑面积在两万平方米以下的居民小区。它们通常只有几幢楼,住户少,收缴的物业费总额低,但“保安、保修、保洁、保绿”等支出一项都不少,入不敷出让物业公司成本倒挂。想要收支相抵,物业费涨价不是一点点,往往超出业主的心理承受范围。是撤还是留,让入驻的物业公司左右为难,也让有关政府部门头痛不已。

 
  看似无解的物业难题,如何才能有解?为此,记者走访调查了本市多个“迷你”小区。
 
  亏本生意怎么做?
 
  虹口区虹宸易居小区只有两幢楼,一踏进小区,记者就看到庞大的立体停车升降架。弹丸之地的院子,除了留出两边的行车道,就是一个垂直的三层停车库(包括地下)。
 
  “再做下去,我们只有撤离一条路了。”新寓物业派驻虹宸易居的负责人周国安见面就叹苦经。小区总建筑面积1.3万平方米,有121户居民和10个沿街商铺。目前,小区物业费为1.50元/平方米(商铺和2户一楼住宅物业费按0.95元/平方米收取),收缴率在95%左右,每年物业费收入22万元,另有停车费收入7万元。
 
  1.50元的收费标准还是2004年制定的。当时,物业公司聘12名工作人员,最低月工资不到600元。但现在,人头费都比2004年翻了数倍,收上来的物业费早就不足以承担正常开销。去年和前年,新寓物业亏损均高达7万元,预计今年亏损额还将增加。
 
  新寓物业也曾想尽办法降低人工成本。比如,小区共有两个大门,原先配9名保安,现在关闭一扇门,保安数量减为5人;小区原本设小区经理和修理工2个岗位,现在由修理工兼任小区负责人,省下了一份工资。但省下的毕竟有限,周国安说:“小区面积有限,可利用的资源不多,管理人员也不能一减再减,这样会影响到服务质量,业主也不会同意。”
 
  新寓测算过,要不亏本,物业费须上涨到2.2元/平方米。眼看管理合同今年9月30日就要到期,新寓物业觉得,如果没有政府部门托一把,或者业主同意提高物业费,他们真的只能撤了。
 
  记者了解到,像虹宸易居这样,物业管理成本倒挂悬殊的“迷你”小区,在上海为数不少。如果小区的停车费、广告费等公共收入多,还能勉力维持;要不就是一些系统房转变而来的小区,靠上级单位“支撑”。否则,就会导致物业公司频繁换、“成本陷阱”难解决的局面。而政府部门最担心的,总有一天,一些“迷你”小区会遭遇物业无人接盘的困境。
 
  业主可以自治吗?
 
  闸北里昂公寓也属于“迷你”小区,10年内换了3家物业公司,2011年8月,最后接盘的物业终于不堪负担,撤摊走人。 (下转第5版)(上接第1版)面临无人管理的境况,政府着急,业主们也急。不过,在临汾街道帮助指导下,里昂公寓探索了一种物业管理“业主自治”模式,为解决“迷你困境”带来一线曙光。
 
  三幢楼9个门牌号,里昂公寓只有108户居民。1999年竣工出售时,物业费标准是0.6元/平方米,多年来也是人头费涨物业费不涨。由于前期开发不规范,小区公共设施严重缺失,没建停车库,物业管理和业委会用房也没有,居民颇有怨言,物业费收缴率一直在70%左右。建筑面积不到8000平方米,每月物业费总共5000多元,而保安就要用4个,导致所管物业从2007年开始亏损。去年8月,物业公司撤离后,小区进入政府托底阶段,期限为3个月。街道召集业主们开了多次会,商议解决办法。一种意见是,再找物业公司来接盘,物业费涨到1.1元/平方米,但108户居民中只有11户赞同涨价,而征询了四五家社会物业公司后,都表示没有2元/平方米做不下来,此路不通。另一种意见是,反正有业委会,小区居民自己来管理吧!
 
  不请物业公司行不行?“业主自治”方案中,保安保洁聘请一对外地小夫妻承包,看门扫地,清洗水箱,捎带养护绿化。保修麻烦一点:门里的,叫房地局应急维修中心来修,业主费用自理;门外的,先由应急中心帮忙包下来,后来街道找了家物业公司,按实结算,来托管小区的公共设施修理。这个方案最大的吸引力,是业主可以少出钱,收费标准分一室户、二室户、三室户几档,平均每月0.4元/平方米左右,反而比以前降低,最终在业主大会上得以通过。
 
  没想到,里昂公寓“业主自治”后,缴费率一下达到了97%。居委会总支书记湛静珠说,自治管理让小区业主有了公民意识,不能再做旁观者,一家没缴费,等于拖了全体业主的后腿,业主之间会相互督促。居民们也反映,请来的外来务工小夫妻尽心尽职,非常珍惜这份工作,一些业主甚至认为,小区的环境面貌是他们入住以来最好的。不当家不知柴米贵,业主的观念也在悄悄改变。今年3月,业委会提出将管理费涨20%,以保证小区服务质量,也得到大家一致同意,调价过程波澜不惊。
 
  有没有治本之策?
 
  “业主自治”是一种法律允许的管理模式,解决了里昂公寓物业撤退后的管理真空。当然,这种模式并不完美,也不一定适合所有遭遇困境的“迷你”小区。
 
  已经自治半年的里昂公寓,问题还有不少。聘请的外来务工人员很卖力,但责任心并不能完全替代专业技能,小区管理中总有一些地方,是“个体户”力所不逮的;业委会签约的这对小夫妻,不具法人资格,停车费发票无法出具。另外,聘请物业公司“单项”包干维修工作,包括维修基金账户开通、记账、分摊等,如果不是街道主张,这种物业公司“外援”也难找,而居民遇到家中小修小补,每次都要喊外面人来修,也嫌麻烦。关键是,自治解决了成本倒挂,但政府的社会管理责任“肩胛还担着”,业委会解决不了的问题,居民们还是要去找政府,居委会等于是“半个物业公司”,等等。这一切,还有待里昂小区在探索中逐步完善。
 
  业主自治,只是解决“迷你”小区难题的一种办法。那么,物业公司有没有可能主动创新,压缩“迷你”小区的管理成本?比如,人工成本上涨明显,可否通过一些“技防”手段如安装监控设备,来取代“人防”,以减少保安人数等。“技防”初期投入较高,长远看,可省下一笔不小的人员开销;比如,相邻的“迷你”小区能否联合起来,聘用同一家物业公司,这样就能共用管理人员、维修工和保洁员,而由维修工来兼任物业负责人,也可以尝试;比如,大型小区的物业公司专业技能强,实力雄厚,政府能否给予一些补贴,让他们愿意来兼管附近的“迷你”小区;比如,企业聘用低保人员可享受一定的政府补贴,这种机会可否向“迷你”小区倾斜……
 
  对“迷你”小区的业主来说,也要看到,成本上涨是刚性的,一味死守“物业费不涨价”,无助于问题解决;而物业公司也应当主动将所有账目,清清楚楚摊给业主看,以取得相互间信任与理解,调价才不至于成为一个“死结”。这样,双方才能在成本支出与服务质量之间、物业费上调与业主承受力之间,找到一个平衡点。当然,在未来的房地产开发规划中防止“迷你”小区产生,在旧区改造中将 “迷你”小区难题一并考虑,也应该进入有关部门的视野。
 
 
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