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苏州新区保安公司-小区被盗无钱请保安 物管频频撤场 袖珍小区谁来管?
发布时间:2012-09-20 09:51:33 浏览:

       苏州新区保安公司- 对动辄占地千亩、居住上千户的大社区来说,三四百户的楼盘,只能算袖珍小区。不过,麻雀虽小,却五腑俱全,一样需要专业物管公司。然而,近日记者调查发现,袖珍小区在物业管理公司眼中无异于“鸡肋”,屡屡被抛弃。

  为何袖珍小区不被物管待见?袖珍小区的物业管理如何才能走入正轨?

  小区被盗无钱请保安

  巴南九里阳光小区有450余户业主,可谈起物管,许多业主一肚子的火:小区铁栏杆破损,近两个月来,就被小偷光顾了7次。

  1栋1―4的业主蔡先生说:“业主们认为被盗跟栏杆损坏严重有关,大家要求物管在附近设个保安亭,加强安全保卫,可至今都没有动静。”

  “我们也没办法,每月都入不敷出,一直在苦苦支撑,设立保安亭则要增加保安,现在哪里有钱请人。”小区物管公司负责人罗贤勇不停地倒苦水,他们正与业委会协商,准备上调物管费。

  每两年就换个物管

  今年5月,只有400多户的南岸南国丽苑换了新物管,从2006年入住以来,几乎每两年换一个。

  回想起老物管撤场情景,南国丽苑业委会主任孙维斌记忆犹新:“生活垃圾将大门堵了一大半,散发出阵阵恶臭。我们四处寻找新物管,却屡屡碰壁,最初组织了一次招标,无一家报名,后来又一家一家谈判,可有的认为赚不了钱不愿来,有的要提高物管费,业主们不愿意,找了七八家,没一家谈成。”

  “那时我白天上班,中午和晚上才有时间去找物管公司,征求业主意见,每晚半夜才回家,累病了,还在医院输液10多天。”孙维斌说,几经波折,一个月后才找到一家新物管,物管费涨了0.1元。

  南岸龙脊金山佳苑业委会主任吴逵介绍,该小区电梯房物管费每平方米0.8元,即使这么低,仍有不少业主欠费,9月1日老物管撤场后,至今还有5万多元没收起来,家中被盗、小区违建、环境污染等问题,都成了业主欠费的理由。

  物管撤场无人接手

  “有物管服务当然好,住着多省心,可我们小区已2个多月没物管了!”昨日上午,渝北红金路寨子坪小区业主陈大爷羡慕地说。

  寨子坪小区建于1998年,有109户业主,今年7月10日,老物管以经营严重亏损为由,从小区撤场。业主们临时请了两名保安和一名清洁工,勉强维持下去。

  业主何昌秀担忧地说:“小区水管、电线坏了,他们不懂维修,化粪池很久没清掏了,他们没清掏设备,还是有物管来管比较好。”

  “2个月过去了,问题一大堆,已经有业主代表不干了。”焦头烂额的业主代表赵奇不知该怎么办,甚至向记者求助:“你帮我们找家物管吧!”

  市国土房管局物业处调研员周定华说,建筑面积5万平方米、500户以下都属小型小区,或叫袖珍小区,它们大多建于2005年以前,有的是独栋单体楼,有的是几栋多层住宅。主城小区上万个,这类小区占10%左右。

  记者走访南岸区、渝北区等地,调查了10多个袖珍小区,有的虽有物管,但不如人意;有的频繁更换物管;还有的根本无物管,由业主自治。

  探因

  规模小收费低 物管公司多亏损

  为何物管公司屡屡抛弃袖珍小区?市国土房管局物业处调研员周定华说,袖珍小区存在先天不足:规模小,户数少。这导致盈利水平低,做不好就亏损,这是许多物管撤场或不愿接手的主要原因。

  尽管袖珍小区不大,但清洁、保安、管理人员都不能少,工资是支出的“大头”。

  南国丽苑物管唐主任算了一笔账:该小区清洁工5人,保安6人,每人工资1400元,主管3000元,收费员2500元,电工1800元,每月仅工资支出就要2.27万元,还不包括税费、日常维修费用。小区物管费应收3万元,收齐了勉强能维持,但每月业主拖欠近万元,还不够发工资。唐主任说:“如果户数增加一倍达到近千户,保安、主管、电工、收费员等拉通用,只需增加两三名清洁工就行了,新增工资支出三四千元,但物管费翻番,成本就相对降低了。”

  由于建设年代较早,袖珍小区物管费普遍偏低,在每平方米0.35元至1元之间。“服务不好导致欠费,因欠费服务更差,形成恶性循环。”南岸区某社区工作人员杨亮介绍,即使有的物管想涨价来提高服务水平,可小区业主经济条件较差,难以承受,双方难达成一致。

  “袖珍小区的‘创收’能力,明显比不上大型小区。大型小区经常有商家搞促销活动,还有电梯广告、户外广告、停车费等收入,而袖珍小区,商家不感兴趣,额外收入少很多。”重庆圣元物业总经理蔡文元说。

  蔡文元透露,据他了解,进入袖珍小区的物管公司,近一半都亏损,为此,一些物管不得不减少人员或降低设备维护成本。

  物管接单为冲量 资质升级就撤离

  既然明知难赚钱,为何还有物管接手?蔡文元一语道出其中秘密:个别物管公司为了资质升级,才揽下袖珍小区业务。

  蔡文元说,我国物业管理企业按资质条件划分为一、二、三级,如果要升级,在物业类型及面积上都有量的要求。如物管二级资质,在多层住宅、高层、独立式住宅(别墅)、办公楼、工业厂房及其它物业中,须管理两种类型以上物业,管理面积也要达到一定的数量。比如,某物管公司管理了高层住宅25万平方米,至少还要管理多层住宅50万平方米,才能达到要求。

  渝中区物业管理协会会长肖诗才表示,一些单位和大型小区对物管资质有较高要求,资质较低的物管公司只能接手一些袖珍小区来冲量,达到升级目的,一旦升级成功,一些物管就会撤离袖珍小区,承揽大型小区业务。

 

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