苏州新区保安公司- 对动辄占地千亩、居住上千户的大社区来说，三四百户的楼盘，只能算袖珍小区。不过，麻雀虽小，却五腑俱全，一样需要专业物管公司。然而，近日记者调查发现，袖珍小区在物业管理公司眼中无异于“鸡肋”，屡屡被抛弃。

　　为何袖珍小区不被物管待见？袖珍小区的物业管理如何才能走入正轨？

　　小区被盗无钱请保安

　　巴南九里阳光小区有450余户业主，可谈起物管，许多业主一肚子的火：小区铁栏杆破损，近两个月来，就被小偷光顾了7次。

　　1栋1―4的业主蔡先生说：“业主们认为被盗跟栏杆损坏严重有关，大家要求物管在附近设个保安亭，加强安全保卫，可至今都没有动静。”

　　“我们也没办法，每月都入不敷出，一直在苦苦支撑，设立保安亭则要增加保安，现在哪里有钱请人。”小区物管公司负责人罗贤勇不停地倒苦水，他们正与业委会协商，准备上调物管费。

　　每两年就换个物管

　　今年5月，只有400多户的南岸南国丽苑换了新物管，从2006年入住以来，几乎每两年换一个。

　　回想起老物管撤场情景，南国丽苑业委会主任孙维斌记忆犹新：“生活垃圾将大门堵了一大半，散发出阵阵恶臭。我们四处寻找新物管，却屡屡碰壁，最初组织了一次招标，无一家报名，后来又一家一家谈判，可有的认为赚不了钱不愿来，有的要提高物管费，业主们不愿意，找了七八家，没一家谈成。”

　　“那时我白天上班，中午和晚上才有时间去找物管公司，征求业主意见，每晚半夜才回家，累病了，还在医院输液10多天。”孙维斌说，几经波折，一个月后才找到一家新物管，物管费涨了0.1元。

　　南岸龙脊金山佳苑业委会主任吴逵介绍，该小区电梯房物管费每平方米0.8元，即使这么低，仍有不少业主欠费，9月1日老物管撤场后，至今还有5万多元没收起来，家中被盗、小区违建、环境污染等问题，都成了业主欠费的理由。

　　物管撤场无人接手

　　“有物管服务当然好，住着多省心，可我们小区已2个多月没物管了！”昨日上午，渝北红金路寨子坪小区业主陈大爷羡慕地说。

　　寨子坪小区建于1998年，有109户业主，今年7月10日，老物管以经营严重亏损为由，从小区撤场。业主们临时请了两名保安和一名清洁工，勉强维持下去。

　　业主何昌秀担忧地说：“小区水管、电线坏了，他们不懂维修，化粪池很久没清掏了，他们没清掏设备，还是有物管来管比较好。”

　　“2个月过去了，问题一大堆，已经有业主代表不干了。”焦头烂额的业主代表赵奇不知该怎么办，甚至向记者求助：“你帮我们找家物管吧！”

　　市国土房管局物业处调研员周定华说，建筑面积5万平方米、500户以下都属小型小区，或叫袖珍小区，它们大多建于2005年以前，有的是独栋单体楼，有的是几栋多层住宅。主城小区上万个，这类小区占10%左右。

　　记者走访南岸区、渝北区等地，调查了10多个袖珍小区，有的虽有物管，但不如人意；有的频繁更换物管；还有的根本无物管，由业主自治。

　　探因

　　规模小收费低 物管公司多亏损

　　为何物管公司屡屡抛弃袖珍小区？市国土房管局物业处调研员周定华说，袖珍小区存在先天不足：规模小，户数少。这导致盈利水平低，做不好就亏损，这是许多物管撤场或不愿接手的主要原因。

　　尽管袖珍小区不大，但清洁、保安、管理人员都不能少，工资是支出的“大头”。

　　南国丽苑物管唐主任算了一笔账：该小区清洁工5人，保安6人，每人工资1400元，主管3000元，收费员2500元，电工1800元，每月仅工资支出就要2.27万元，还不包括税费、日常维修费用。小区物管费应收3万元，收齐了勉强能维持，但每月业主拖欠近万元，还不够发工资。唐主任说：“如果户数增加一倍达到近千户，保安、主管、电工、收费员等拉通用，只需增加两三名清洁工就行了，新增工资支出三四千元，但物管费翻番，成本就相对降低了。”

　　由于建设年代较早，袖珍小区物管费普遍偏低，在每平方米0.35元至1元之间。“服务不好导致欠费，因欠费服务更差，形成恶性循环。”南岸区某社区工作人员杨亮介绍，即使有的物管想涨价来提高服务水平，可小区业主经济条件较差，难以承受，双方难达成一致。

　　“袖珍小区的‘创收’能力，明显比不上大型小区。大型小区经常有商家搞促销活动，还有电梯广告、户外广告、停车费等收入，而袖珍小区，商家不感兴趣，额外收入少很多。”重庆圣元物业总经理蔡文元说。

　　蔡文元透露，据他了解，进入袖珍小区的物管公司，近一半都亏损，为此，一些物管不得不减少人员或降低设备维护成本。

　　物管接单为冲量　资质升级就撤离

　　既然明知难赚钱，为何还有物管接手？蔡文元一语道出其中秘密：个别物管公司为了资质升级，才揽下袖珍小区业务。

　　蔡文元说，我国物业管理企业按资质条件划分为一、二、三级，如果要升级，在物业类型及面积上都有量的要求。如物管二级资质，在多层住宅、高层、独立式住宅（别墅）、办公楼、工业厂房及其它物业中，须管理两种类型以上物业，管理面积也要达到一定的数量。比如，某物管公司管理了高层住宅25万平方米，至少还要管理多层住宅50万平方米，才能达到要求。

　　渝中区物业管理协会会长肖诗才表示，一些单位和大型小区对物管资质有较高要求，资质较低的物管公司只能接手一些袖珍小区来冲量，达到升级目的，一旦升级成功，一些物管就会撤离袖珍小区，承揽大型小区业务。